خانه ای که درآمد را می بلعد

کاهش شتاب رشد اجاره در برخی آمارها، خبر امیدوارکننده‌ای است؛ اما داوری درباره آرامش بازار فقط با درصد افزایش ممکن نیست. پرسش اصلی این است که یک خانواده چه سهمی از درآمد خود را برای مسکن می‌پردازد و پس از آن چه مقدار برای خوراک، درمان و آموزش باقی می‌ماند. پایان تابستان برای بازار اجاره معمولاً به معنای کاهش تعداد جابه‌جایی‌هاست، اما فشار قراردادهای تازه تا ماه‌ها در زندگی خانواده باقی می‌ماند. مستأجری که برای تأمین ودیعه قرض گرفته یا بخشی از پس‌انداز خود را مصرف کرده است، باید اقساط و اجاره ماهانه را هم‌زمان بپردازد. به همین دلیل، آرام‌شدن ظاهری بنگاه‌ها الزاماً به معنای آرامش خانوار نیست. اثر واقعی بازار مسکن در سفره و تصمیم‌های روزمره دیده می‌شود.
آمار تورم اجاره برای شناخت روند کلی ضروری است، ولی به‌تنهایی همه واقعیت را نشان نمی‌دهد. ممکن است سرعت افزایش نسبت به ماه‌های قبل کمتر شده باشد، اما قیمت از سطح بالایی حرکت کند. خانواده‌ای که درآمدش کمتر از اجاره رشد کرده، حتی در دوره کاهش شتاب تورم نیز فشار بیشتری احساس می‌کند. شاخص مهم‌تر، نسبت هزینه مسکن به درآمد قابل‌تصرف خانوار است. هرچه این نسبت بالا برود، مخارج آموزش، سلامت، تفریح و پس‌انداز کوچک‌تر می‌شود.
بازار اجاره در هر شهر یک چهره متفاوت دارد. در تهران، فاصله محل کار تا خانه و هزینه رفت‌وآمد نقش تعیین‌کننده دارد. در قم، مشهد و شیراز، حضور زائر، دانشجو و تقاضای فصلی بر برخی محله‌ها اثر می‌گذارد. در شهرهای صنعتی، مهاجرت نیروی کار و کمبود واحد مناسب مسئله‌ساز است. نسخه واحد برای همه شهرها کارآمد نیست. سیاست محلی باید بر پایه نقشه محله‌به‌محله اجاره، خانه‌های خالی، زمین و دسترسی حمل‌ونقل طراحی شود.
تسهیلات ودیعه می‌تواند در کوتاه‌مدت کمک کند، اما اگر مبلغ، قسط و زمان پرداخت با واقعیت بازار هماهنگ نباشد، اثر آن محدود می‌شود. وامی که پس از عقد قرارداد به دست مستأجر برسد یا قسط آن از توان خانوار بیشتر باشد، مشکل را کامل حل نمی‌کند. بانک‌ها باید فرآیند را کوتاه، شرایط ضامن را روشن و زمان پرداخت را قابل پیش‌بینی کنند. همچنین بهتر است بخشی از حمایت‌ها به خانواده‌های چندفرزندی، سالمندان مستأجر و زوج‌های جوان به شکل هدفمند اختصاص یابد.
کنترل دستوری اجاره بدون افزایش عرضه، معمولاً راه‌های غیررسمی را بیشتر می‌کند. قرارداد ناقص، دریافت مبلغ خارج از قرارداد یا کاهش تمایل مالک به عرضه، از پیامدهای احتمالی است. در عین حال، رهاکردن کامل بازار نیز قابل دفاع نیست. ثبت همه قراردادها، ارائه کد رهگیری، مرجع حل اختلاف سریع، شفافیت حق کمیسیون و مشوق مالیاتی برای قراردادهای بلندمدت می‌تواند تعادل بهتری ایجاد کند. مالک خوش‌حساب و مستأجر منظم هر دو به ثبات نیاز دارند.
یکی از راه‌های کمتر مورد توجه، توسعه اجاره‌داری حرفه‌ای است. شرکت‌ها و نهادهای دارای زمین می‌توانند واحدهایی را با قراردادهای سه تا پنج‌ساله و فرمول افزایش روشن عرضه کنند. این مدل، امنیت سکونت را بالا می‌برد و هزینه جابه‌جایی را کم می‌کند. البته اجاره‌داری حرفه‌ای نباید به انحصار تازه تبدیل شود؛ نظارت بر کیفیت، قیمت و حقوق مستأجر باید از ابتدا در طراحی آن وجود داشته باشد.
خانه‌های کوچک و میان‌متراژ نزدیک به حمل‌ونقل عمومی، نیاز اصلی بسیاری از زوج‌ها و خانواده‌های کم‌جمعیت است. ساخت واحدهای بزرگ در مناطقی که شغل و خدمات کافی ندارند، لزوماً مسئله اجاره را حل نمی‌کند. سیاست زمین، صدور پروانه و تسهیلات ساخت باید تولید واحد متناسب با تقاضای واقعی را تشویق کند. بازآفرینی بافت‌های فرسوده نیز اگر با مشارکت ساکنان انجام شود، می‌تواند بدون گسترش بی‌رویه شهر، عرضه را افزایش دهد.
شفافیت اطلاعات، بخش دیگری از راه‌حل است. مستأجر باید پیش از انتخاب محله بداند میانگین قراردادهای ثبت‌شده، هزینه شارژ، دسترسی به مدرسه و حمل‌ونقل و وضعیت خدمات چگونه است. انتشار داده‌های واقعی قراردادها، بدون افشای اطلاعات شخصی، قدرت تصمیم‌گیری مردم را بالا می‌برد و از قیمت‌سازی براساس چند آگهی غیرواقعی جلوگیری می‌کند. سکوهای اینترنتی نیز باید آگهی تکراری و قیمت‌های غیرقابل استناد را پالایش کنند.
بازار اجاره زمانی آرام می‌شود که خانواده از تمدید قرارداد نترسد و مالک نیز نسبت به حفظ ارزش دارایی و دریافت منظم اجاره اطمینان داشته باشد. ایجاد این تعادل با یک بخشنامه ممکن نیست. افزایش عرضه، تسهیلات مؤثر، قراردادهای بلندمدت، اطلاعات شفاف و رسیدگی سریع به اختلافات باید کنار هم قرار گیرد. کاهش یک شاخص می‌تواند نشانه امید باشد، اما معیار نهایی این است که مسکن چه مقدار از زندگی مردم را می‌بلعد.
مسکن ستون ثبات خانواده است. اگر مستأجر هر سال ناچار به تغییر محله، مدرسه فرزند و مسیر کار باشد، هزینه‌ای فراتر از پول می‌پردازد. سیاست موفق باید امنیت سکونت را به رسمیت بشناسد و به جای راه‌حل‌های مقطعی، افق چندساله بسازد. آرامش واقعی بازار روزی است که تمدید خانه یک مذاکره قابل پیش‌بینی باشد، نه آزمونی پراضطراب در پایان هر تابستان.

علی عربی--روزنامه نگار